Caso o registro na matrícula de um imóvel tenha sido cancelado, amparado em escritura pública inexistente, o legítimo proprietário de um imóvel tem o direito de reivindicá-lo, em detrimento do terceiro adquirente de boa-fé. Com este entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso especial (REsp 2.115.178) de uma empresa que, após adquirir um imóvel com base em escritura pública de compra e venda falsa, buscava ficar com o bem invocando a proteção conferida ao terceiro adquirente prevista no art. 54, parágrafo 1º, da Lei 13.097/2015. “No caso em tela, a discussão teve origem quando o espólio do legítimo proprietário ajuizou ação para provar que o imóvel nunca foi vendido ao réu e que a suposta escritura de compra e venda, registrada anos mais tarde, seria falsa. Posteriormente, o bem foi vendido a uma empresa que, daí, reivindicou o direito de ficar com ele por ter adotado todas as cautelas necessárias ao comprá-lo”, detalha o advogado e professor Igor Mesquita, sócio do MESARA Advogados.
As instâncias ordinárias declararam a inexistência da escritura pública, sendo nulas as operações de compra e venda. Assim, aplicando o art. 1.247, parágrafo único, do Código Civil (CC), o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) afirmou que o cancelamento do registro de título aquisitivo dá ao proprietário o direito de reivindicação, independentemente da boa-fé e do título do terceiro adquirente.
Mesquita observa que os registros públicos garantem autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos. “No entanto, se isso não ocorrer, pode-se retificar ou a anular o ato, já que o registro na matrícula não exprime a verdade. O adquirente de boa-fé, por sua vez, pode pleitear indenização por perdas e danos contra quem lhe vendeu irregularmente o imóvel ”, pontua o processualista.
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