A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso da massa falida de uma incorporadora e manteve separado do processo de falência o patrimônio de afetação de um condomínio residencial, até o cumprimento da sua finalidade, assentando o entendimento de que a quitação das obrigações perante o agente financiador do empreendimento imobiliário é necessária para a extinção do patrimônio de afetação. Com esse entendimento, a. “No caso em tela (REsp 1.862.274), o STJ negou o pedido da massa falida de uma incorporadora para impedir que as unidades ainda não vendidas de um condomínio residencial em construção fossem comercializadas, para quitação do débito com a Caixa Econômica Federal”, comenta o o advogado e professor Igor Mesquita, sócio do MESARA Advocacia.
De acordo com ele, a questão envolve a interpretação do art. 31-E da Lei 4.591/1964, incluído após a crise imobiliária da década de 1990, que introduziu alterações para aprimorar a segurança jurídica e estimular o desenvolvimento do setor. “A exigência de quitação do financiamento busca não apenas garantir a integridade financeira do projeto, mas também proteger os direitos dos compradores que confiaram na viabilidade econômica e jurídica da obra”, destaca o processualista.
Patrimônio de afetação é um instituto que consiste na separação do terreno, dos direitos e deveres a ele vinculados, do patrimônio particular da incorporadora, assegurando ao comprador que os recursos destinados à construção não serão usados em outra finalidade. “Assim, só após a quitação do débito perante a instituição financeira é que se pode considerar cumprido um dos requisitos fundamentais para a extinção do patrimônio de afetação, permitindo que o empreendimento tenha uma conclusão jurídica e financeira adequada”, conclui Mesquita.
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