Havendo concurso singular de credores, a caução locatícia se configura como direito real de garantia, apto a gerar preferência do credor caucionário sobre o produto da expropriação do imóvel. Com este entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que, quando houver mais de um credor disputando o dinheiro da venda de um imóvel penhorado, aquele que recebeu o imóvel como caução para garantia de um contrato de aluguel terá preferência no recebimento, desde que essa caução tenha sido devidamente averbada na matrícula imobiliária, como manda a lei. “Segundo entendeu o STJ, a caução averbada na matrícula do imóvel tem o mesmo efeito de uma hipoteca, a menos que seja expressamente indicado que se trata de anticrese”, comenta o advogado e professor Igor Mesquita, sócio do MESARA Advogados.
No processo em tela (REsp 2.123.225), foi ajuizada uma ação de execução que pretendia satisfazer o crédito da autora por meio da expropriação de um imóvel do devedor. Ocorre que uma imobiliária, também credora, ingressou no processo como terceira interessada, pedindo preferência no recebimento, sob a alegação de que o bem penhorado lhe fora dado em caução locatícia, devidamente averbada na matrícula do imóvel. O juízo decidiu a favor da imobiliária, mas o Acórdão de segunda instância reformou a decisão por entender que a caução locatícia é uma espécie de garantia simples.
“Embora a caução não esteja listada como um dos direitos reais no Código Civil (art. 1.225), entende-se que, devidamente averbada na matrícula do imóvel, conforme o art. 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, confere ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos”, destaca Mesquita. “Lembre-se que há divergências doutrinárias quanto à possibilidade ou não de se firmar a garantia real por averbação, mas o próprio art. 108 do CC excepciona as situações em que a lei dispuser o contrário”.
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